01.08.2008 - Проблемные доли в квартирах. Как избежать суда по поводу долей?

Проблемные доли в квартирах. Как избежать суда по поводу долей?

4 июля 1991 года вступил в силу Закон РФ N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Он гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

4 июля 1991 года вступил в силу Закон РФ N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Он гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Обычно в квартирах проживало несколько семей, поэтому приватизация осуществлялась в общую (долевую или совместную) собственность.

Таким образом, подавляющее большинство квартир в РФ на сегодняшний день имеет нескольких сособственников.

Вы являетесь одним из таких сособственников, и у Вас есть проблема с Вашей долей и другими сособственниками? Приходите к нам за профессиональной консультацией. Наши телефоны: 691-38-72, 787-75-07, 782-76-77. В конце данной статьи Вы также найдете номера наших мобильных телефонов.

Проходит время, кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи. Неизменной остается только собственность на жилые помещения. На место изначальных собственников приходят их наследники, и сразу начинается конфликт.

После оформления свидетельства о государственной регистрации права на свои доли в квартире, неизменно встаёт вопрос, как этой квартирой воспользоваться. Чудесно, если наследники договорятся полюбовно, определят компенсацию или поделят деньги от проданного помещения. Но в жизни, к сожалению, всё происходит гораздо печальнее.

Чаще всего, один из совладельцев (поактивнее и понаглее, назовем его злодей) занимает квартиру, ставит металлическую дверь со своим замком. Другим сособственникам он предлагает смешную сумму или вообще указывает на дверь, заявляя, что « вся квартира его, а свидетельства - только бумажки, другие наследники могут быть свободны…» (цитата взята из реального разговора - прим. автора). Расчёт такого человека простой: либо совладельцы забудут о своей доле в квартире, и тогда всей квартирой будет пользоваться он единолично, или они обратятся в суд, а пока суд будет идти, он квартирой будет пользоваться в свое удовольствие.

Как поступает в этом случае пострадавший совладелец? Конечно, сначала идёт в милицию, где ему говорят, что этот спор надо решать в суде и милиция здесь помочь ничем не может. Потом он идёт к юристу, который обращается в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи от квартиры и т.д. Идут месяцы, злодей, живущий вольготно в квартире, отказывается получать повестки, всячески затягивает судебные заседания. После многолетних тяжб суд выносит решение в пользу пострадавшего сособственника, и тот в изумлении узнает, что такое решение невозможно исполнить. Потому, что в случае неисполнения решения о вселении, судебный пристав-исполнитель может только оштрафовать должника, но абсолютно никаких реальных рычагов для исполнения решения у него по нашему законодательству нет. На следующий день после вселения замки в двери меняются снова, и всё надо начинать заново. В конечном итоге, потрачены деньги на юриста, время, а результата - ноль. И однажды пострадавший (назовем его так) сдается и забывает о своей доле как о страшном сне. Налицо парадокс - право на имущество есть, а возможности воспользоваться им - нет.

Такие несчастные клиенты приходили и в нашу коллегию адвокатов. Им честно разъясняли, что в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ они вправе воспользоваться своим имуществом (долей в помещении), проживать там, хранить свои вещи, другие сособственники не должны им препятствовать, что можно предъявить в суд иск о защите нарушенных прав, но после с исполнением решений могут возникнуть проблемы. Практика подсказала другой выход, который периодически нами практикуется.

В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путём, например, самозащиты права. При этом возможные способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Вместо траты времени на суд (на что, кстати, и рассчитывает злодей), целесообразнее осуществлять действия по фактическому вселению и установлению контроля над помещением. Кроме решительности и возможности вселиться, необходимо чётко осознавать пределы самозащиты нарушенных прав. Необходимо помнить, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Иными словами, ломать замки, дверь, например, можно, а крушить чужую мебель нельзя (по крайней мере, специально), залить квартиру можно, а обстреливать окна нельзя, входить в квартиру и находиться в ней с друзьями можно, даже если это сопровождается нездоровым весельем, а брать злодея и его семью в заложники нельзя.

Залогом Вашего успеха будет являться то, что раньше злодей не видел и не знал людей, которые заняли помещение. После того, как несколько хорошо накачанных мужчин с грозным видом входят в квартиру, злодей бросается к телефону и начинает звонить в милицию. Хотим предупредить Вас, что милицию нужно письменно поставить в известность заранее. На самом деле, ничего незаконного не происходит. Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Злодею неоднократно направлялись телеграммы с просьбой обеспечить беспрепятственный доступ в квартиру, передать комплект ключей. Он никак на них не отреагировал. Теперь люди восстанавливают свои нарушенные права.

Проверив, что по поводу вселения есть заявление в милицию от пострадавшего сособственника, милиция даёт отбой и часто даже не выезжает на обращение. Злодей сильно нервничает. Ведь ни милиция, ни прокуратура, ни кто-либо ещё его не защищает. Он понимает, что эти незнакомые люди, пришедшие в «его» квартиру, могут сделать в ней всё что угодно, а интеллект в их глазах и богатое спортивное прошлое не оставляют ему шанса выпроводить их вон. Злодей ломается, злодей понимает, что его переиграли, он в ловушке, квартирой пользоваться он в своих интересах больше не сможет. Выхода у него всего два: или прекратить пользоваться квартирой или договариваться с новыми хозяевами.

Для пострадавшего же сособственника ситуация замечательна тем, что он не тратит времени и денег на суды, получает хоть какие-то деньги за свою долю. И не стоит, конечно, забывать о моральном удовлетворении оттого, что зло наказано.

Но, если Ваши права нарушены другим сособственником, а Вы не готовы ни морально, ни физически вести с ним долгую принципиальную борьбу, то тогда Вам остаётся продать свою долю, как она есть. Она не будет стоить всех денег, но зато Вы избежите реальной борьбы.

Если Вы решили продать свою долю без борьбы – обращайтесь к профессиональным юристам Группы Компаний «Правовая защита». Наши телефоны: (495) 691-38-72, (495) 782-76-77, (495) 787-75-07.

У нас Вы так же можете получить детальные советы в случае, если Вы сами решились на борьбу и отстаивание своих прав долевого собственника в квартире.


Екатеринбург
Добрый день подскажите пожалйста,возможно ли продать квартиру(не приватезированную)и с долгом.или все таки сначала ее нужно приватизировать?
Москва
Добрый день! Очень часто при покупке квартиры в новостройке (долевое участие) возникает вопрос быстрой регистрации прав собственности на квартиру после сдачи дома ГК. Подскажите, можно ли после прохождения дома ГК продать квартиру по переуступке прав или необходимо дождаться получения свидетельства о праве собственности? Спасибо.

Партнеры


На правах рекламы