31.03.2009 - ДОЛЯ КВАРТИРЫ: доля квартиры – это вовсе не обычная комната в коммуналке. Чаще всего – это проблемная недвижимость.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ: доля квартиры – это вовсе не обычная комната в коммуналке. Чаще всего – это проблемная недвижимость.

Бывает так, что доля квартиры точно соответствует одной из комнат этой квартиры. Но закрепить эту комнату за собой собственникам оказывается невозможным. Читайте об этом далее…

У Вас есть доля квартиры, которую необходимо продать оперативно и с гарантией? Обращайтесь к нам!
Наши телефоны (495) 691-38-72, (495) 787-75-07, (495) 782-76-77.

Шестая история

В нашей практике был такой случай с долей квартиры. Квартира изначально была коммунальная, двухкомнатная, с двумя жильцами. В 2002 году они приватизировали квартиру, но жилищный орган, осуществлявший приватизацию, провёл оформление так, что каждому выдали не отдельные свидетельства о праве собственности на каждую из комнат, а свидетельства о праве собственности на долю квартиры, где доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру комнаты.

Таким  образом, получилась долевая совместная собственность и, казалось, что нет никакой разницы по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. Но это вовсе не так.

Есть, конечно, и общие моменты у продажи доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. Например, право преимущественной покупки есть и у собственника доли, и у собственника приватизированной комнаты.

Это установлено пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ, где говорится, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые оговорены в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Однако, эта общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли квартиры. А вот преимуществ, которые есть в коммуналке, в долевой собственности нет. Это чрезвычайно  важный момент.

В коммуналке не бывает проблем с определением порядка пользования. Каждая комната в ней закреплена за определенным собственником, а, значит, есть помещение, где каждый собственник устанавливает замки на дверь и  никто не может туда войти. И если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут неприятности, т.к. собственник, которому принадлежит доля квартиры,  может написать заявление в милицию, обвинив взломщика в хищении имущества с проникновением в жилое помещение (квалифицирующий признак, отягощающий уголовную ответственность). Т.е. последствия будут такие же, как если взломать дверь в квартиру у соседей по этажу.

Совершенно другая ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля  квартиры соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно повесить замок на дверь. Иными словами, необходимо определить порядок пользования.

Теперь о том, как можно определить порядок пользования в квартире, где есть собственники доли квартиры.

Возможно ли вообще определение порядка пользования? Ведь заведомо нет возможности определения порядка пользования в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире со смежными комнатами. Т.е. невозможно в таких квартирах определить порядок пользования ими, чтобы кому-то выделить какую-либо комнату. В однокомнатной квартире невозможно, поскольку комната одна, а в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, невозможно потому, что одна из комнат остаётся проходной, а значит нельзя её перекрыть, поставив замок на двери. Или можно сказать иначе, что определение порядка пользования будет таким, когда пользование всеми собственниками долей происходит путём пользования всеми помещениями в квартире.

Если в квартире всё же имеются хотя бы два помещения, которые можно выделить (т.е. повесить замок на дверь), то возможно сравнить размер доли, принадлежащей собственнику квартиры, с размером какой-нибудь из комнат.

Рассмотрим  ситуации  с долями в квартирах на конкретных примерах:

ПРИМЕР 1. «Доля квартиры, которая равна одной из комнат». 

Например, возникла проблема с двухкомнатной квартирой с изолированными комнатами. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику, значит, принадлежит 3/5 доли  квартиры, что соответствует 60% площади.

Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты  размером 18 и 12 квадратных метров.

В этом случае, общая площадь при определении порядка пользования не важна. Но при этом учитывается наличие балконов и кладовок. Т.е. если доступ к кладовке или балкону происходит только через одну из комнат, то это существенно может осложнить определение порядка пользования. При такой ситуации один из собственников может лишиться права пользования балконом, а это уже нарушение его прав на жилище.

В рассмотренной нами ситуации нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому она гораздо проще. Т.е. при определении порядка пользования очень важно рассчитать, сколько жилой площади придется на каждого из собственников долей квартиры.

Т.е. если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него будет приходиться:

30 квадратных метров жилой площади умножаем на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 квадратных метров.

А на второго собственника будет приходиться: 30 х 3/5 = 18 квадратных метров.

Т.к. маленькая комната абсолютно соответствует размеру доли в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника. Итак, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то в случае спорной ситуации между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.

Насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажу ниже.

ПРИМЕР 2. «Доля  квартиры, которая больше одной из комнат».

Усложним пример и возьмём трёхкомнатную квартиру, где есть две смежные комнаты. К примеру, жилая площадь равна 40 квадратным метрам. Комнаты следующего метража: 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная). У квартиры имеются три собственника. Каждому принадлежит по 1/3 доли  квартиры. Т.е. на каждого приходится: 40 кв. метров  Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.

Соответственно, доля каждого из собственников,  больше самой маленькой комнаты, которая изолирована.

Значит, один из собственников, который испортил отношения с другими двумя собственниками и хотел бы определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования так, чтобы ему определили маленькую комнату. В данном случае важно, что этот собственник доли желает, а значит он готов пожертвовать частью своей площади, которая в результате значительно уменьшится.

По такому принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон находится в двух смежных больших комнатах, то обратившийся в суд собственник может отказаться от пользования балконом.  Тем самым он ухудшит формально свои жилищные условия и тогда не будет никаких трудностей. Но если выход на балкон есть только из маленькой комнаты, то возникает проблема, что нарушаются жилищные права других собственников долей в квартире. И это уже аргумент против определения данного порядка пользования.

Если бы средняя комната, в которой 12 квадратных метров, была бы изолированная, то можно было бы потребовать и эту комнату.

ПРИМЕР 3. «Доля квартиры, которая меньше одной из комнат».

Рассмотрим ситуацию, где тоже трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь равна 40 квадратным метрам, а комнаты представляют собой 18 квадратных метров (смежная) + 12 квадратных метров (смежная) + 10 квадратных метров (изолированная). В квартире  при этом есть два собственника. Таким образом, на каждого приходится половина жилой площади или по 20 квадратных метров.

Две смежные комнаты можно расценивать как одно помещение, которое в целом составляет: 18 + 12 = 30 квадратных метров.

Т.е. каждый собственник может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого из них. Если кто-то из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если, конечно, у него нет веских оснований для этого.

По действующему и до сих пор Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями, внесенными 25 октября 1996 г. и 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает реально сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, если в рассматриваемой нами ситуации один из собственников, которому принадлежит доля квартиры, имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник фактически не проживает в этой квартире и имеет другую жилую площадь, то суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И в нашей практике подобные случаи нередки.

Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой сособственник доли квартиры вправе потребовать от этого участника долевой собственности, владеющего и пользующегося имуществом, превышающей его долю, соответствующей компенсации.

Таков принцип определения порядка пользования между собственниками долей в квартире.

Хочу заметить, что у процедуры порядка пользования есть значительный недостаток. Спор в суде же по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. И когда суд определит такой порядок, то всё будет хорошо только  до того момента, пока собственник не поменяется.

Иными словами, стоит собственнику доли квартиры осуществить продажу доли квартиры (или каким-то другим образом передать) такую долю иному постороннему лицу, как порядок пользования тотчас утрачивает свою силу.

Да, можно снова идти в суд с подобным иском и даже ссылаясь на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции минимум 6 месяцев. А до тех пор порядка пользования не будет. И тут не важно, какой из вариантов (которые мы рассмотрели выше) будет. Немаловажно то, что новый собственник доли, приходя в квартиру, сможет взломать все двери. И тут не поможет даже милиция.  Обратившемуся же  туда собственнику доли, который раньше судился и определил себе комнату, предложат снова обратиться в суд.

Вот и получается, что продажа доли  квартиры -  это не продажа стандартной комнаты в коммуналке, а проще говоря, ПРОБЛЕМНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

В заключение, хочу отметить вот что.

При написании этой статьи, я посмотрел несколько выступлений в интернете на подобные темы. И в одной такой статье прочитал мнение автора, что будто бы  продавать квартиру по долям часто бывает выгоднее, чем продавать  квартиру целиком. Это в корне неверная информация. Я не хочу делать ссылку на этот сайт, а также называть автора, но вкратце расскажу  о её логике.

Автор статьи пишет, что если квартира может, к примеру, стоить 40-50 тысяч долларов, то, если её распродать по 1/8 доле, то каждая доля может стоить уже по 10 тысяч долларов. Таким образом, выгода может составить до 30 тысяч долларов. Это, безусловно, не соответствует действительности и вообще противоречит здравому смыслу.

Конечно, бывают случаи, когда уже проблемную долю дробят на более мелкие части для продажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и иностранцев, которым нужна регистрация, оформление вида на жительство или получение разрешения на работу. Но такие люди не заинтересованы в этой площади для проживания и просто  хотят найти самый дешевый вариант.

Квартира же, думается, интересна для пользования ею по прямому назначению: чтобы в ней можно было спокойно отдыхать, растить детей, да и просто расхаживать по ней в трусах и в майке, т.е. просто вести привычный образ жизни. Никто не хочет квартиру, где постоянно приходится воевать. Отсутствие в квартире с долевой собственностью скандалов, конечно, не немного улучшает ситуацию, ведь собственник доли квартиры вынужден соседствовать с посторонним ему человеком.

Думаю, теперь Вы поняли, что доля квартиры никогда не будет стоить столько, сколько составляет соответствующая часть цены за всю квартиру целиком. Таким образом,  если квартира стоит 40 тысяч долларов, а её распродают по 1/8 доле, как пишет автор статьи, то такой продавец может получить на руки не больше 20 тысяч долларов, если, конечно,  ему повезёт. Но такое дробление может уменьшить общую цену квартиры в три раза. Т.е. хозяин доли выручит 12-13 тысяч долларов вместо 40 тысяч.

Ведь продажа доли квартиры -  это вовсе не продажа комнаты в коммуналке.

Хотите осуществить продажу доли  квартиры оперативно и с гарантией?
Наши телефоны (495) 691-38-72, (495) 787-75-07, (495) 782-76-77. Звоните! Мы обязательно поможем!


Москва, СВАО
Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Моя семья (я, сестра, отец и мать), все проживаем и прописаны на протяжении 25 лет в муниципальной, 3-х комн., коммунальной квартире в СВАО г. Москвы. Общая площадь кв. 69,4 м2. Из них, занимаемая нашей семьей, жилая - 35,9 м2 (две комнаты). А 3-я комната, площадью жилой -12,9 м2 принадлежит соседу! он ее приобрел в собственность пол года назад, но не прописан в ней. На днях привел 2-х девушек, приезжих, и поставил нас перед фактом, что эту комнату он теперь сдает им. Мы против! Подскажите пожалуйста, имеет ли право сосед сдавать свою комнату без нашего согласия, тем более 2-м лицам, учитывая жилую его площадь всего 12,9 м2 в муниципальной квартире?! Если все-таки имеет, то какие документы он должен оформить и нам предоставить, чтобы это было официально, по нормам, по закону, и учитывается ли где-то наше несогласие?!
Нижний Новгород
Муж подписал договор долевого участия на квартиру 3 сентября. 7 сентября мы зарегистрировали брак. Официальных свидетельств собственности на квартиру еще не получили. Т.е. они будут получены уже в период брака. Имею ли я какие-нибудь имущественные права на эту квартиру?

Партнеры


На правах рекламы