25.02.2011 - Покупка доли в доме на несколько семей, расположенном на садовом (дачном) участке может привести к потере и денег и жилья

Покупка доли в доме на несколько семей, расположенном на садовом (дачном) участке может привести к потере и денег и жилья

В последнее время довольно часто обращаются люди, приобретшие в Московской области через агентства недвижимости доли в домах, построенных на территории дачных кооперативов, садоводческих товариществ. Так, предлагаются “квартиры” в Ленинском районе (садовое товарищество “Дары природы”, дома в поселке Гавриково и другие), Одинцовском районе, Красногорском районе, Пушкинском районе. Реализуют доли в домах через агентства недвижимости, но при этом агентства нигде не фигурируют, кроме как в рекламе, а все договоры оформляются от имени неких граждан, причем по доверенности.

На первый взгляд такая покупка довольно выгодна, тем более что риэлторы очень красочно расписывают перспективу приобретения якобы квартиры в доме, расположенном в экологически благоприятном месте по цене в 2-3 раза ниже, чем в ближайшем городе или поселке.

На деле оказывается, что человек не только не получает жилье, но и на него может быть возложена обязанность по сносу самовольных построек, возведенных с многочисленными нарушениями.

В настоящее время в суды уже поданы несколько исков о сносе самовольно построенных на участках в садовых товариществах и дачных кооперативах фактически многоквартирных домов.  Причем часть исков уже удовлетворена, в частности Одинцовский городской суд и Видновский городской суд вынесли решения об обязании собственников снести дома. В Красногорском городском суде сейчас рассматриваются иски прокуратуры о сносе.  

Итак, как выглядит стандартная схема обмана покупателей якобы “квартир” по выгодной цене?

1.    Покупается участок 6-10 соток в садовом товариществе не далеко от Москвы.
2.    Безо всяких разрешений или согласований возводится дом на 10-15 квартир.
3.    Дом легализуется через процедуру “дачной амнистии” под видом садового или дачного, т.к. в Управлении Росреестра при применении данной процедуры не проверяют детально, что представляет собой указанный дом, а просто выдают свидетельство о регистрации права собственности. Тем более что собственник на первоначальном этапе один.
4.     Далее собственник продает доли в праве в указанном доме конечным покупателям, желающим приобрести жилье, при этом покупателей вводят в заблуждение, что продаются якобы квартиры. Также обещают что “вот-вот” подведут коммуникации, электричество, сделают канализацию и т.п. Обычно продают через подставных лиц с использованием доверенностей. Найти реального собственника при этом очень сложно и реальные организаторы  находятся в тени.

После того, как покупатель приобрел долю, он начинает обивать пороги агентства недвижимости и спрашивать: “Когда же подведут коммуникации и в доме можно будет жить?” Ему отвечают что вот-вот, вопрос на согласовании и т.п. В итоге все кончается предъявлением иска местной администрацией о сносе дома.

Какие советы можно дать потенциальным покупателям, которые хотят улучшить жилищные условия, но ограничены в средствах?

Во-первых покупать квартиру можно только в многоквартирном доме, на возведение которого есть разрешение на строительство, выданное местной администрацией. Долю в доме на несколько семей не следует покупать ни в коем случае.

Если под видом дома на одну семью на садовом участке возведен многоквартирный дом, он является самовольной постройкой и подлежит сносу. При этом выиграть у администрации дело по иску о сносе дома почти не реально, только если добиться изменения назначения земли и границ зонирования территорий поселения, что очень и очень сложно, т.к. под жилую застройку многоквартирными домами территория садового товарищества не предназначена. Ведь необходимо соблюсти ряд нормативов, осуществить строительство инфраструктуры. Возможности подключить дом к электроснабжению необходимой мощности в садовом товариществе тоже почти всегда нет.

По результатам экспертизы такие дома однозначно признаются многоквартирными, т.к. предназначены для проживания нескольких семей, имеют обособленные жилые помещения – квартиры. Кроме того, обычно нарушаются и другие обязательные нормативы (расстояние до границы участка и т.п.). 

Конечно, ситуация, когда управление Росреестра выдает свидетельства о праве собственности на незаконно возведенный объект, кажется абсурдной, но таковы положения закона о дачной амнистии – хотели упростить легализацию дач и садовых домиков, но не учли что законом можно воспользоваться в целях обмана граждан.

Что будет с этими уже возведенными домами дальше, сказать сложно. Суды принимают решения об их сносе, но возможно, что в связи  с массовостью явления будет ситуация, аналогичная с СНТ “Речник”, когда фактический снос был приостановлен. Но в любом случае жить в доме, не подключенном к коммуникациям, с недостаточной мощностью электроснабжения на территории садового участка практически невозможно, особенно зимой.

Поэтому можно посоветовать не соглашаться на приобретение таких сомнительных объектов недвижимости, а если уже они были приобретены – пытаться вернуть свои деньги. Хотя сделать это довольно трудно, поскольку получали их формально физические лица, которых покупатели даже не видели, но что-то другое предложить сложно. Необходимо обращаться в суды и в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовного дела, т.к. скорее всего деньги получали совсем не те лица, которые указаны в договоре, хотя доказать это будет проблематично.

И нужно помнить, что если Вам предлагают какой-то вариант по цене, значительно ниже рыночной, всегда есть вероятность обмана и нужно консультироваться с юристами и специалистами в области строительства.

Когда в последний раз мы были в Видновской администрации по делу обманутых граждан по вопросу сноса одного из таких домов, нам сказали, что они сейчас занимаются выявлением таких домов еще на этапе строительства и подают иски о сносе еще до регистрации, но если не успевают – Управление Росреестра продолжает регистрировать права на такие дома, т.к. оснований для отказа нет.  Этой проблеме уже несколько лет, а так и не внесены соответствующие изменения в законодательство или в порядок работы Росреестра, специалисты которого могли бы направлять соответствующие запросы и т.п. Но пока нарушения прав граждан продолжаются, и им остается только более тщательно подходить к вопросу приобретения жилья и не всегда безоговорочно доверять бумаге, поименованной “Свидетельство о регистрации права собственности”, а более глубоко изучать ситуацию и обращаться к специалистам.

(с) 2011 адвокат Сидоров Артем Александрович. Тел. 691 38 72, 8 903 125 76 30.
realtylaw.ru
г. Домодедово, МО
Я получил по наследству часть дачи: долю в загородном земельном участке и долю в жилом доме. Определил судебной процедурой свою часть дома. Сделал перегородки, отдельный вход и еще надстроил мансардный этаж. Получил техпаспорт БТИ. Там же, в БТИ получил кадастровый ппасорт части дома. Отнес эти техпаспорт и кад. паспорт, а еще кад. план зем. участка, наслед. свидетельство (общая бумага на долю земли и долю дома) и определение суда в рег. палату, чтобы зарегистрировать свою долю в зем. участке и свою часть дома. Рассчитывал, что самострой мансарды пойдет по "дачной амнистии".

Но мне в окне консультации рег. палаты сказали, что из-за увеличения жилплощади надо еще разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры. Законно ли данное требование, на чем основано? (Это весьма длительная процедура из-за множества промежуточных документов, которые надо делать дополнительно).
Москва
Здравствуйте! Не могу возвратить свои деньги (паевой взнос) из ЖНК, который, по слухам, движется к банкротству или уже банкрот. В какой орган правопорядка мне нужно обратиться для продвижения дела? Спасибо за внимание!

Партнеры


На правах рекламы