28.02.2011 - Ревизия инвестконтрактов в Москве – чем грозит приобретателям жилья и нежилых помещений? Как не потерять квартиру.

Ревизия инвестконтрактов в Москве – чем грозит приобретателям жилья и нежилых помещений? Как не потерять квартиру.

Правительство Москвы с подачи мэра Собянина проводит масштабную ревизию инвестиционных контрактов. Уже на конец февраля было выяснено, что из тысячи объектов семьсот являются объектами долгостроя, а сто реализуются мошенническим путем.

Еще до ревизии сталкивающимся с проблемой юристам и другим специалистам было очевидно, что по многим строящимся жилым домам реализация прав на получение квартир идет мягко говоря по странным схемам, причем делали это и известные застройщики. Все это не редко приводило к тому, что объект не строился, а люди не получали ни денег ни квартир. Иногда руководители или исполнители афер привлекались к уголовной ответственности, но деньги это не помогало вернуть.

Это было возможно как раз потому, что власти сквозь пальцы смотрели на “серые” схемы реализации жилья, среди которых попадались откровенно мошеннические.

Возможно, что новое правительство Москвы наведет порядок на строительном рынке, но возникает вопрос, что делать тем, кто заключил договоры на получение квартир в домах, строительство которых будет отменено или которые реализовывались изначально по мошенническим и т.н. “серым” схемам.

Сначала нужно определить кто находится в группе риска по степени его убывания и каков механизм возможного обмана. Откровенно мошеннические схемы, когда фирма вообще не имеет никаких прав на реализацию квартир, рассматривать не будем, остановимся на более-менее легальных.

1.    Лица, заключающие договоры не напрямую с застройщиком, с разного рода посредниками. Наиболее не защищенными из таких лиц являются заключившие предварительные договоры или связавшиеся с вексельной схемой. 

На практике все выглядит так. Застройщик заключает договор с компанией, в соответствии с которым компания должна перечислить застройщику денежные средства или выполнить работы. В счет этих платежей (работ) компании передаются права на квартиры. Компания реализует права на квартиры по предварительным или иным договорам гражданам. После чего не перечисляет деньги застройщику или не выполняет работы. Договор между застройщиком и компанией расторгается или признается не заключенным. В результате застройщик может реализовать квартиры еще раз, не зная о том, что компания реализовала квартиры, либо считая, что с расторжением договора права на квартиры перешли к застройщику. 

В моей практике было достаточно много дел, связанных с признанием прав на квартиры, приобретенные по подобным схемам и практика не однозначна, особенно если речь идет о “двойной продаже”. Можно подать иск о взыскании денежных средств, но с посредника как правило к моменту возникновения проблем взять уже нечего, а к застройщику претензий не предъявить.

2.    Лица, заключившие договор хотя и с застройщиком напрямую, но по “серой” схеме.

Если квартиры реализуются застройщиком по вексельной или иной схеме, связанной с предварительными договорами купли-продажи, агентскими договорами, то по документам застройщика все квартиры должны быть переданы по завершению строительства только в собственность застройщика и только потом он их должен передать приобретателям жилья по договору купли-продажи. То есть как бы и нет никаких “обманутых дольщиков” в случае, если инвестиционный контракт будет расторгнут, т.к. договоры предварительные. Но в этом случае по крайней мере есть шанс вернуть денежные средства, а также потребовать неустойку и возмещение убытков. Если дом уже построен хотя бы частично, рекомендуется подать иск о признании права собственности на долю в объекте или на квартиру, если она уже построена. У нас достаточно большая практика по данному вопросу и в последнее время суды все же стали в Москве признавать право собственности даже если строительство дома еще не завершено.

3.    Лица, заключившие договор напрямую с застройщиком в рамках ФЗ №214. Скорее всего им проблемы с пересмотром инвестконтракта не грозят, т.к. если объект реализуется в рамках ФЗ №214, есть не только инвестконтракт, но и разрешение на строительство и иная необходимая документация. Тем не менее, отслеживать ситуацию все равно нужно, чтобы иметь шанс на нее повлиять.

Можно дать и общие рекомендации что делать потенциальным “обманутым дольщикам” чтобы повлиять на ситуацию с пересмотром инвестконтрактов. Прежде всего, нужно заявить о себе – написать во все возможные инстанции (мэру Москвы, в Правительство Москвы и т.п.) заявления с приложением документов и указанием на то, что квартиры или офисы в объекте реализованы и отмена инвестконтракта может иметь неблагоприятные социальные последствия. Также рекомендуется зарегистрировать свои договоры в ДЖП И ЖФ Москвы. Это так называемая учетная регистрация и юридически она значения не имеет, но по крайней мере у органов власти будет информация о реализации прав на квартиры. Рекомендуется обращаться в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте, о признании права на получение в собственность квартиры и иными аналогичными (в зависимости от ситуации).

У нас накоплен большой опыт ведения дел по подобным искам, поэтому рекомендую записаться на прием по тел. 691 38 72, 787 75 07.

Адвокат Сидоров Артем Александрович.
realtylaw.ru
Москва
Здравствуйте! У меня такой вопрос: муж хочет передать нашему несовершеннолетнему сыну (2 года) в наследство квартиру и земельный участок с домом (т.к.есть еще дочь от первого брака 16ти лет,они не общаются). Что лучше оформить в этом случае, дарственную или завещание, чтобы его дочь не имела права на наследство,и можно ли потом это оспорить. Заранее спасибо.
Пушкино, Московская область
Здравствуйте!
Строители по договору подряда построили мне коттедж, однако допустили значительные отступления от проекта и качество меня не устраивает. Акт приемки выполненных работ я отказался подписывать. Как мне правильно себя в ними вести с юридической точки зрения? В принципе они не отказываются доделать работу, но я им уже не доверяю, тк уже они один раз не сделали.

Партнеры


На правах рекламы