28.02.2011 - Ревизия инвестконтрактов в Москве – чем грозит приобретателям жилья и нежилых помещений? Как не потерять квартиру.

Ревизия инвестконтрактов в Москве – чем грозит приобретателям жилья и нежилых помещений? Как не потерять квартиру.

Правительство Москвы с подачи мэра Собянина проводит масштабную ревизию инвестиционных контрактов. Уже на конец февраля было выяснено, что из тысячи объектов семьсот являются объектами долгостроя, а сто реализуются мошенническим путем.

Еще до ревизии сталкивающимся с проблемой юристам и другим специалистам было очевидно, что по многим строящимся жилым домам реализация прав на получение квартир идет мягко говоря по странным схемам, причем делали это и известные застройщики. Все это не редко приводило к тому, что объект не строился, а люди не получали ни денег ни квартир. Иногда руководители или исполнители афер привлекались к уголовной ответственности, но деньги это не помогало вернуть.

Это было возможно как раз потому, что власти сквозь пальцы смотрели на “серые” схемы реализации жилья, среди которых попадались откровенно мошеннические.

Возможно, что новое правительство Москвы наведет порядок на строительном рынке, но возникает вопрос, что делать тем, кто заключил договоры на получение квартир в домах, строительство которых будет отменено или которые реализовывались изначально по мошенническим и т.н. “серым” схемам.

Сначала нужно определить кто находится в группе риска по степени его убывания и каков механизм возможного обмана. Откровенно мошеннические схемы, когда фирма вообще не имеет никаких прав на реализацию квартир, рассматривать не будем, остановимся на более-менее легальных.

1.    Лица, заключающие договоры не напрямую с застройщиком, с разного рода посредниками. Наиболее не защищенными из таких лиц являются заключившие предварительные договоры или связавшиеся с вексельной схемой. 

На практике все выглядит так. Застройщик заключает договор с компанией, в соответствии с которым компания должна перечислить застройщику денежные средства или выполнить работы. В счет этих платежей (работ) компании передаются права на квартиры. Компания реализует права на квартиры по предварительным или иным договорам гражданам. После чего не перечисляет деньги застройщику или не выполняет работы. Договор между застройщиком и компанией расторгается или признается не заключенным. В результате застройщик может реализовать квартиры еще раз, не зная о том, что компания реализовала квартиры, либо считая, что с расторжением договора права на квартиры перешли к застройщику. 

В моей практике было достаточно много дел, связанных с признанием прав на квартиры, приобретенные по подобным схемам и практика не однозначна, особенно если речь идет о “двойной продаже”. Можно подать иск о взыскании денежных средств, но с посредника как правило к моменту возникновения проблем взять уже нечего, а к застройщику претензий не предъявить.

2.    Лица, заключившие договор хотя и с застройщиком напрямую, но по “серой” схеме.

Если квартиры реализуются застройщиком по вексельной или иной схеме, связанной с предварительными договорами купли-продажи, агентскими договорами, то по документам застройщика все квартиры должны быть переданы по завершению строительства только в собственность застройщика и только потом он их должен передать приобретателям жилья по договору купли-продажи. То есть как бы и нет никаких “обманутых дольщиков” в случае, если инвестиционный контракт будет расторгнут, т.к. договоры предварительные. Но в этом случае по крайней мере есть шанс вернуть денежные средства, а также потребовать неустойку и возмещение убытков. Если дом уже построен хотя бы частично, рекомендуется подать иск о признании права собственности на долю в объекте или на квартиру, если она уже построена. У нас достаточно большая практика по данному вопросу и в последнее время суды все же стали в Москве признавать право собственности даже если строительство дома еще не завершено.

3.    Лица, заключившие договор напрямую с застройщиком в рамках ФЗ №214. Скорее всего им проблемы с пересмотром инвестконтракта не грозят, т.к. если объект реализуется в рамках ФЗ №214, есть не только инвестконтракт, но и разрешение на строительство и иная необходимая документация. Тем не менее, отслеживать ситуацию все равно нужно, чтобы иметь шанс на нее повлиять.

Можно дать и общие рекомендации что делать потенциальным “обманутым дольщикам” чтобы повлиять на ситуацию с пересмотром инвестконтрактов. Прежде всего, нужно заявить о себе – написать во все возможные инстанции (мэру Москвы, в Правительство Москвы и т.п.) заявления с приложением документов и указанием на то, что квартиры или офисы в объекте реализованы и отмена инвестконтракта может иметь неблагоприятные социальные последствия. Также рекомендуется зарегистрировать свои договоры в ДЖП И ЖФ Москвы. Это так называемая учетная регистрация и юридически она значения не имеет, но по крайней мере у органов власти будет информация о реализации прав на квартиры. Рекомендуется обращаться в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте, о признании права на получение в собственность квартиры и иными аналогичными (в зависимости от ситуации).

У нас накоплен большой опыт ведения дел по подобным искам, поэтому рекомендую записаться на прием по тел. 691 38 72, 787 75 07.

Адвокат Сидоров Артем Александрович.
realtylaw.ru
г.Талица
Хотел бы купить 2х апартаменты в ЖК Олимп. Смущают низкие цены на квартиры и очень много негативных комментариев о застройщике ООО "ДОМИНВЕСТ"! Хотелось бы узнать по больше о этой компаний и стоит ли связываться с ней! При покупке апартаментов можно будет сделать только временную прописку и каждые 5 лет её продлевать? И правда, что коммунальные платежи на апартаменты на 10-15% больше чем на квартиру?
Москва
Здравствуйте!
В апреле 2006 года мы приобрели квартиру в строящемся доме (ОАО ПИК) в Москве. Сразу оплатили 100% стоимости квартиры. В декабре 2006 года дом сдан госкомиссии, обмеры БТИ уже прошли, окончательные расчеты с учетом фактической площади произведены. Кроме того, оплачены услуги ОАО ПИК по оформлению собственности. Сейчас уже сентябрь 2007 года, однако ключи не получены (хотя при покупке была обозначена примерная дата заселения - апрель 2007 года), право собственности не оформлено (и не ясно - делается ли что-то в этом направлении, хотя при покупке квартиры был заявлено, что к концу 2007 года собственность будет). При каждом обращении в компанию сроки заселения и тем более оформления собственности отодвигаются все дальше и дальше (теперь уже называют конец 2008-начало 2009 года). Хотелось бы узнать, существует ли в нашем случае вероятность признания права собственности в судебном порядке? Существует ли вероятность регистрации по месту жительства в данную квартиру с момента получения документов о заселении (пока обещают, что это случится в сентябре 2007 года)? Какова будет примерная стоимость услуг вашей компании по сопровождению судебного разбирательства о признании права собственности? Заранее благодарю за ответ.

Партнеры


На правах рекламы